Долевая собственность при банкротстве: что будет с вашей частью квартиры

Если совладельца квартиры или дома признали банкротом, на торги уходит только его часть, а ваша остаётся при вас: в конкурсную массу включают исключительно имущество должника (ст. 213.25 Закона № 127-ФЗ). Перед торгами финансовый управляющий обязан предложить остальным владельцам выкупить долю банкрота по начальной цене, и на ответ отводится один месяц (Постановление Конституционного суда № 23-П от 16.05.2023). Исключений два: общее имущество супругов и квартиру в ипотеке продают целиком, а владелец получает деньги за свою часть.

Звучит спокойно. На деле о процедуре часто узнают поздно, когда письмо управляющего уже неделю лежит в почтовом ящике. Поэтому права совладельцев при банкротстве лучше понимать заранее: от них зависит, останется ли семья в своих стенах или будет делить кухню с незнакомцем, купившим комнату на аукционе.

Почему это касается всё большего числа семей

Цифры говорят сами. По данным Федресурса, в 2025 году суды признали несостоятельными около 568 тысяч граждан и ИП, это на 31,5% больше, чем годом ранее. В первом полугодии 2026-го рост замедлился до 6,8% (277,5 тыс. человек), зато отказов в списании долгов стало в 2,9 раза больше: их доля выросла с 1,1 до 2,4%. Руководитель Федресурса Алексей Юхнин объясняет это ужесточением подхода судов к недобросовестным должникам.

За каждой такой цифрой стоят родственники. Типичный случай: приватизированная квартира, где у матери, отца и взрослого сына по трети. Долги набрал один, а тревожиться приходится всем.

Что попадает в конкурсную массу

Финансовый управляющий распоряжается только тем, что принадлежит должнику. Ваши метры, подтверждённые выпиской ЕГРН, в эту массу не входит. Под реализацию могут попасть:

• доля, зарегистрированная на самого должника;
• совместно нажитое в браке: такой объект продают целиком, а супругу выплачивают часть выручки, соответствующую его доле (п. 7 ст. 213.26 Закона № 127-ФЗ, ст. 34 и 39 Семейного кодекса);
• метры, которые должник подарил или продал родне по заниженной цене, если суд признает сделку недействительной (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ: один год до возбуждения дела для неравноценных сделок, три года для сделок во вред кредиторам).

Есть и хорошая новость. Когда эта доля для должника единственное пригодное жильё и она не в ипотеке, её не продадут вовсе: ст. 446 ГПК РФ защищает не только жилое помещение, но и его части.

У каждого владельца своя доля квартиры: на торги может уйти только та, что записана на должника.

Преимущественное право: месяц, который решает всё

Долгое время закон о банкротстве просто не упоминал право сособственников на первоочередную покупку. В мае 2023 года Конституционный суд признал этот пробел неконституционным и установил временный порядок. До начала торгов управляющий направляет совладельцам предложение купить долю по начальной цене. Согласились в течение месяца? Заключается договор. Промолчали? Лот уходит на аукцион.

Главная ловушка здесь в сроке. После начала торгов, в том числе повторных или с понижением цены, преимущественное право по этой схеме уже не работает. Даже если цену снизили вдвое, купить по сниженной цене первым вы не сможете. Кассационные суды последовательно применяют этот порядок и отменяют продажи, если управляющий не сделал предложение сособственнику.

Что изменится по новому закону

26 июля 2026 года подписан Федеральный закон № 253-ФЗ о реформе банкротства. По информации Право.ру, он закрепляет за дольщиками первоочередной выкуп на торгах со сроком в десять рабочих дней и даёт такую же возможность супругам, в том числе бывшим, при продаже общего имущества. Основная часть закона вступает в силу 27 июля 2027 года, а нормы о преимущественном праве сособственников, по разбору юристов, с 1 января 2028 года. До этого действует порядок, установленный КС.

Когда продают долю, а когда весь объект

Что делать совладельцу прямо сейчас

Паника плохой советчик. Последовательность действий помогает куда лучше:

1. Проверьте, возбуждено ли дело: сведения публикуются на fedresurs.ru и в картотеке арбитражных дел kad.arbitr.ru.
2. Закажите свежую выписку из ЕГРН, она подтверждает размер вашей доли.
3. Напишите финансовому управляющему: укажите контакты и попросите направить предложение о выкупе по актуальному адресу.
4. Изучите положение о порядке продажи, которое утверждает суд. Когда начальная цена кажется завышенной, его можно оспорить.
5. Заранее решите, где взять деньги: собственные накопления, кредит, складчина с другими родственниками.
6. Отвечайте письменно и не позже месяца со дня получения предложения.

На ответ финансовому управляющему у совладельца есть один месяц. Пропустите срок — доля уйдёт на торги.

Главное в двух словах

Чужие долги не отнимают ваши квадратные метры автоматически. Закон и Конституционный суд дают реальный инструмент защиты, но работает он только у тех, кто действует вовремя. Узнали, что родственник или бывший супруг идёт в банкротство? Не ждите письма. Свяжитесь с управляющим, посчитайте бюджет и, если сомневаетесь, покажите документы юристу ещё до начала торгов.

Источники:
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 61.2, 213.25, 213.26, 213.27 — consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/
Постановление Конституционного суда РФ от 16.05.2023 № 23-П — обзор: pgplaw.ru
Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 446; Семейный кодекс РФ, ст. 34, 39 — consultant.ru
Федеральный закон от 26.07.2026 № 253-ФЗ — base.garant.ru/414653012/; pravo.ru/news/264607/
Статистика Федресурса за 2025 год — rg.ru, 26.01.2026; за первое полугодие 2026 года — interfax.ru, 16.07.2026